主题：收藏！二手房交易过程中那些容易“中招”的“坑”

制图庄豪

随着房价的不断上涨，二手房交易市场持续升温，二手房买卖合同纠纷案件也随之增多。除了常见的卖方因房价上涨反悔、买方贷款不能及时到位等原因外，还有几类常常被忽视却又容易“中招”的“坑”，无论买方、卖方甚至是房产中介，都需要留心。

【说法】

近年来，二手房交易完成后因遗留户口产生的纠纷并非个案，特别是像陈先生这样，购入的房屋还有前户主的遗留户口，而且很可能因各种原因根本无法迁出，既给购房者带来不便，也造成了一定的损失。法官提醒，在签订购房合同前，应查询是否存在遗留户口，避免出现纷争。法官还特别提醒，单纯的户口迁出争议不属于法院管辖范围，如果在签合同时没有约定与户口迁出相关的违约情况，即便起诉到法院，法院也爱莫能助。

代理手续要完善是否定金须明确

今年年初，沈先生夫妇通过中介，看中了位于海曙的一套二手房。经过与房主张先生的一番讨价还价，双方最终商定以300余万元的价格成交。房主张先生的母亲张女士出面与沈先生签订了一份合约。由于沈先生手头紧张，只能先付18万元，双方商定其余部分在两个月内付清。

但一个月后，房主张先生称，其母亲张女士与沈先生商定的价格低于自己的预期，所签订的购房合同不能算数，且把沈先生之前支付的部分房款退了回去。

沈先生觉得自己不但白忙了一番，还因此蒙受了损失，于是将张先生母子和房产中介都起诉到法院，要求解除购房合同，双倍返还定金。

此案庭审时，张女士表示，自己并没有取得儿子的代理权。而且，儿子并不想卖房，他在知道房屋被出售后立即表示了不同意。由于她没有代理权，其出面与沈先生所签订的合同事后也没有经过儿子本人追认，所以，这份合同在法律上属无效。而且，已支付的18万元虽然写在合同定金一栏中，实际上是预付房款，而非定金。

法院经审理，最终认定张女士与沈先生签订的合同有效。张先生母子认为18万元不是定金缺乏证据，根据合同所载明内容，此款应认定为定金。但由于张女士对该处房屋不具有处分权，致使房屋的所有权无法转移，因此，其行为构成根本性违约，应承担违约责任。为此，法院判决解除该购房合同，张女士须归还沈先生支付的定金，同时再赔偿18万元。