主题："租售同权”对房价的影响

“租售同权”再下一城。17日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》。通知称，包括京籍与非京籍的符合条件的承租人子女将享所在区义务教育。

进入2017年，中国房地产市场迎来一场剧烈的变革。热点城市相继步入以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的“五限”时代，房价过快上涨势头得到遏制。与此同时，随着多地发文壮大租赁市场，调整土地供应政策，楼市长效机制开始破冰，轮廓正逐渐显现。

推进 “购租并举”陆续落地

北京17日发布的租赁新政指出，北京户籍承租公租房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

非京籍方面，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

同时，将建立全市统一的住房租赁监管平台与网络交易平台，租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

“过去无论是京籍还是非京籍人口，只能选择在户籍地或房产地接受义务教育，北京的租赁新政是‘租售同权’的最好体现。”中原地产首席分析师说。

北京租赁新政还提出，各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。

2016年年底，中央财经领导小组第十四次会议强调，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。

今年5月，住建部面向社会就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见。7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。

目前，除北京外，广州、佛山、武汉、沈阳、山东、河南等地已下发试点方案，加快推进住房租赁市场发展。以武汉为例，目前该市已选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域。由武汉市住房保障房管局牵头组织相关单位，根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素，选择不少于五家国资企业、五家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于2017年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。

调整 土地供应模式出现转变

从最初的限购、限贷，到限价、限售，再到限商，热点城市楼市步入“五限”时代。中原地产研究中心数据统计显示，2016年第四季度以来，全国已有超过60个大中城市，出台了多达160多次各类房地产约束性调控政策。

在此背景下，楼市从热转稳，调控政策也在“政策稳定”和“查漏补缺”的整体思路下，从限制需求侧转向增加供给。

北京方面，增加19宗住宅70年产权出租房用地的供应，将提供近2万套房源。上海方面，推出2宗低价“只租不售”地块，要求受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

深圳发布的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》显示，深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”，支持人才住房和保障性住房建设。

武汉出台的《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》提出，确保实现“五年留住100万大学生”的目标。据了解，武汉今后每年将建设筹集50万平方米以上人才公寓，五年内达到满足20万人租住需求的人才公寓总规模。

“土地供应模式已出现转变。”他预计，未来一二线城市土地供应将越来越走向“限价化+居住化”，以北京为例，2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化，在这种情况下，从土地供应开始，推动住房全面回归居住属性。

除增加租赁住房用地供应外，加速土地入市也是政策方向之一。此前，北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，公布了389个在途项目清单，强调“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目需加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

探索 楼市长效机制雏形渐显

经过去年“9·30”开始的两轮密集调控后，一线及热点二线城市房地产市场进入“量跌价稳”阶段，房价过快上涨势头得到遏制。国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，经过本轮调控，当前我国房地产市场过热局面得到一定程度降温，总体运行平稳。一线城市和热点二线城市房价过快上涨的局面得到了控制，投机性、投资性的购房需求大幅减少；三四线城市房地产去库存有效推进。

毛盛勇认为，后期仍会加大调控力度，试点长效机制。他表示，在一二线城市房价上涨的压力比较大、很多三四线城市特别是县级城市库存比较高的背景下，现在应该强化地方政府的主体责任，因地制宜，实施分类调控。随着各种长效机制经过各地试点研究，再进一步扩围推出后，未来房地产市场会迎来更加良性的发展。

“我国房地产调控思路已从短期走向长期。”中国房地产业协会法务部主任康俊亮表示，从房地产行业本身来看，长效机制已在路上。包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的、市场化的住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构，以及正在立法中的房地产税制度。

康俊亮说，信息联网、房地产税是基础性的制度，通过信息联网可以掌握基数，提高今后政策的针对性及有效性，房地产税对抑制过度投资及投机有直接的调节作用；土地供应、租赁制度将确立市场与保障双轨制的前提下，实现住房市场与住房保障的有效融合。

康俊亮表示，未来楼市长效机制将逐步完善形成，地方将根据自身情况进行分类试点，例如住宅租赁的试点从此前的12个试点城市扩围是大势所趋。

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