主题：2017宁波楼市预测
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发表于2016-12-28
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发表于2016-12-29
老者侃楼，您好！您所发的帖子“2017宁波楼市预测”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
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发表于2016-12-29
会继续涨么
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发表于2016-12-29
会继续涨么
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发表于2017-01-04
2017应该不会涨了2016年的地王要哭了…………
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发表于2017-01-07
买房的一起讨论下吧，Q群454953110
年底了，大家问的多的一个问题就是：2017年宁波房价还会不会涨？
今天，撇开那些枯燥的数据报告，简单聊一聊这个问题，你们感受一下。
要弄明白这个问题，首先要了解2016年房价为什么涨？这一轮大牛市的形成，主要有四个原因：政策宽松、刺激、改善爆发、异地。
2017年宁波的房价如何？只要看看这四个基本面怎么变化即可。
，货币宽松，政策宽松
2014年7月31日，宁波正式宣布放开限购。从地狱到天堂，只在转瞬之间。从这一天开始，楼市几乎全是利好。
2015-2016年，期间出台的各类降息、补贴、契税减半等政策，千方百计降低买房门槛，只为了一件事——去库存。
这也是关键的一点。对购房者来说，买房门槛低啊。比如250万的房子，首付50万够了，按揭每个月一万不到，很多人说了：月供1万，十年后算什么？
这说明通货膨胀、人民币贬值等这些词都已经成了普通老百姓的主流认知。
鸡血打了两年多，直到10月份蔓延全国的楼市调控潮，宁波依然不在其列。
所以，2016年底的政策面改变了么？没有，除了契税减半政策到期，购房门槛依然很低，而房价涨幅也能消化在月供里。
第二，潮的主/客观影响
不可否认，频现对市场的影响是巨大的，如果说政策宽松对成交量形成托底，那么对房价上涨有更强烈的刺激。
的刺激分为主观与客观两方面。
主观上，面粉价格超过面包，对购房者来说是一种心理预期的刺激，比如宁波东部新城、高新区、宁丰、鄞奉、长丰、下应等板块的房价涨幅就明显高于其他板块，土地价格重新定义了板块价值。
客观上，楼盘开发成本大幅提高，直接导致商品房价格上涨。这和任何行业原材料价格上涨的道理一模一样。
不过，宁波的地价在下半年不断突破想象之后，在后两个月逐渐趋于平稳。
一方面说明地价到达了阶段性的天花板，另一方面说明不少房企对土地的需求已得到满足，这也是为什么下半场前来刷脸的外来房企变少的原因。
相比杭州土地市场的癫狂，宁波已相对理性，但地价依然处于历史高位。从这点来看，2017年宁波房价总体一定是涨的。
第三，改善需求爆发
这一点很好理解，通俗来讲就是：十年的刚需，在白银十年都要改善。
在宁波，这个现象被放大了。因为，几年的限购期对宁波的改善需求造成了极大压抑，2014年限购解除后，改善需求几乎瞬间就爆发了。
你们看2014年下半年、2016年上半年，在这两个节点上，政府有明显鼓励买房的动作，从压抑到鼓励，180度大转折。
为什么2016年房价才开始涨？因为前两年库存量太大，有个消化的时间。今年下半年开始，宁波库存去化周期进入6个月，之后就保持在了这个水平。
后续新增供应量上来怎么办？
12月宁波的供销两旺说明了这个问题，月成交达到一年的高峰。从这个角度来说，市场需求面也没有改变。小行情可能在春节前告一段落，而大行情依然向好。
第四，异地
很庆幸，宁波的房价不是靠外地人炒起来的，这与很多一线城市、省会城市，以及像嘉兴这种上海的三线城市不同。
宁波的楼市，主要依靠城市的内生需求，以及小型都市圈对周边的辐射能力，以及比重不太大的外来群体。
这里有一个不确定因素。在周边一二线城市开始限制需求之后，宁波会不会成为下一个被对象？有很大的可能性。
总之，从政策、土地、需求等因素来看，宁波楼市完全没有进入拐点。基本面不变，市场不会因为一个春节而降低热度。
很多人会问一个问题：宁波还有多少改善购房需求？回答这个问题只要看两点：二手房市场、棚改计划。
改善换房是一个金字塔模型，你卖掉一套二手房，就有钱买一套新房，如果二手房市场是活跃的，那么新房市场就有源源不断的需求产生——毕竟，人人都想住更大、更好的房子，这个诉求永恒不变。
而棚改拆迁则是另一个需求生产器。
今年的二手房市场如何？活跃。明年的棚改计划如何？力度很大。
所以，如果没有外力的影响，明年宁波的楼市走势，大致上就很清晰了。