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11月17日，海曙区、鄞州区、奉化区分别召开领导干部大会，正式宣布了区划调整，宁波“新三区”终于各就各位。
这是宁波今年的喜事。
看着宁波新的区划，有点像三国演义的魏、蜀、吴地图。海曙拿下城西成立蜀国，鄞州吞并江东挟天子（东部新城）成立魏国，奉化则是江南水乡吴国。
咳咳，不要那么幼稚。什么海曙区龙观乡、什么鄞州区百丈街道，各种梗已经玩得差不多可以了，今天扯一点正经的事情。
区划调整对楼市的影响有多大？
从我记事开始，宁波类似的大事件就发生过一次。2002年，鄞县撤县设区，大鄞州区挂牌成立，城市和房地产发展就像打了鸡血，白纸画画，从无到有。
从格兰云天，到华泰剑桥，再从东湖花园，到都市森林。先是区发力，然后十大区块跳跃式发展，终与主城区接壤。如今，鄞州区占了宁波楼市的近半边天，这些年把宁波一半的购房者都赶到了这里。
你说，区划调整对楼市影响大不大？这可不是换个牌子、换个名字那么简单。
其实新的这一轮，从10月初文件上线，到如今正式落定，短短一个多月里，已经有很多微妙的变化，聪明人已经在抓风头。
区划调整对楼市有哪些影响？
今天，我要扯三个城市发展规律。
个规律是马太效应。强者越来越强，弱者一直很弱。这在板块发展、房价变化中也适用，每个城市都有几个塔尖。
举个杭州的例子，主城区有个塔尖代表叫做武林门，钱江新城崛起之后，又多了一个代表叫做市民，这两年又多了两个新代表，分别是奥体、未来科技城，前者被G20和亚运会捧红，后者被阿里系炒热。
这四个塔尖，可以称为杭州楼市的四大天王。当然，大宁波也有这样的四大天王，在我看来，分别是三江口、东部新城、鄞州新城、江北湾头。我敢说，全宁波80%的高价新楼盘都逃不出这几个地方。
为什么越来越贵？就是因为马太效应。城市前一轮建设发展遇到瓶颈，各区集中精力去发展的一般只能是一个地方，所以这四大天王虹吸了大量资金、人才、企业等资源，其他地方只能唱唱配角。
现在这几个地方土地所剩不多，房价也涨到了一定高度。新一轮的区划调整来得正是时候，说明新的热点板块要来了。
哪些地方可能是新热点？
第二个规律叫接壤效应。以前的中国都是村落为主，零零散散，城市小，更没有城市群。到了现代，城市化率提高，形成了大都市。宁波未来也一定是个大都市，也许20年后，也许50年后，看能否抓住发展机遇。
不久的将来，区、街道，包括近郊乡镇都会接壤，或通过交通，或通过地产开发，后形成一个大饼状的城市。
这里又要提一下杭州，N年前，他们提出了“一主三副”的规划，主城、江南城、临平城、下沙城。发展到现在，把这几个地方连线，你会发现中间的地方（钱新、世纪城、滨江、奥体），房价贵得惊人。
宁波也是一样，三江片、镇海片、北仑片，所以几何东部新城火了。
这就是城市发展的接壤效应。
这一轮区划调整的主题，我认为就是打破边界、区域融合与接壤，这与城市总规相符，且走得更为前沿。
先是海曙西扩，城市向西、向北发展。正北面有什么，大家都懂，并没有办法接壤，所以只能先向西、向西北发展。
对于新海曙的定位，领导会上说了，打造国内一流强区、有宁波味的新城区、城乡融合一体的新城区。很明显的关键词“新城区”，我个人理解是，向城西建个新城，接壤几个乡镇，类似我之前提过的海曙新城，城市是新的，文化是老的，很赞。
海曙西进是必然，大家心知肚明。所以姚丰、薛家、徐家漕，近关注度那么高，走势那么强劲，也都因为嗅到了风头，这几个地方组成了接壤效应的条拉链。
向西北，就是姚江新区、奥体。
再是鄞州与江东融合。领导对新鄞州的未来定位是全国一流强区前列，个人觉得这已经暗示了新鄞州继续坐稳宁波老大的地位。东部新城、鄞州新城、东南新城、老江东、高新区、东钱湖，浑身是宝。
两区强强联合，值得关注的则是从长丰、宁丰到潘火、邱隘的这些两区交界处，这几个地方同样是今年热门的楼市板块，也组成了接壤效应的第二条拉链。
这两条拉链的本质，都是从板块边缘变成了区域核心。拉上，城市就很。
后看奉化设区。这条拉链暂时拉不上，太远。领导说奉化要融入宁波城区。个人就两个看法，一个是到奉化的交通会大大改善，另一个是继续看好鄞南板块，因为这里已经不是城市南端了。
第三个规律叫蝴蝶效应。扯起来太多，比如区划调整造成的政策变化、变化、社会资源变化。说不透，慢慢发酵再看。
总之，区划调整对宁波楼市会有一轮影响，部分区域会成为新的明星板块，那些即将要拉上的城市拉链，都挺值得关注。
西边，东边，正中间，都有。
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接下来会有大变化了
新三区啊，期待期待
分析透彻
江东变鄞州
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11月17日，海曙区、鄞州区、奉化区分别召开领导干部大会，正式宣布了区划调整，宁波“新三区”终于各就各位。
这是宁波今年的喜事。
看着宁波新的区划，有点像三国演义的魏、蜀、吴地图。海曙拿下城西成立蜀国，鄞州吞并江东挟天子（东部新城）成立魏国，奉化则是江南水乡吴国。
咳咳，不要那么幼稚。什么海曙区龙观乡、什么鄞州区百丈街道，各种梗已经玩得差不多可以了，今天扯一点正经的事情。
区划调整对楼市的影响有多大？
从我记事开始，宁波类似的大事件就发生过一次。2002年，鄞县撤县设区，大鄞州区挂牌成立，城市和房地产发展就像打了鸡血，白纸画画，从无到有。
从格兰云天，到华泰剑桥，再从东湖花园，到都市森林。先是区发力，然后十大区块跳跃式发展，终与主城区接壤。如今，鄞州区占了宁波楼市的近半边天，这些年把宁波一半的购房者都赶到了这里。
你说，区划调整对楼市影响大不大？这可不是换个牌子、换个名字那么简单。
其实新的这一轮，从10月初文件上线，到如今正式落定，短短一个多月里，已经有很多微妙的变化，聪明人已经在抓风头。
区划调整对楼市有哪些影响？
今天，我要扯三个城市发展规律。
个规律是马太效应。强者越来越强，弱者一直很弱。这在板块发展、房价变化中也适用，每个城市都有几个塔尖。
举个杭州的例子，主城区有个塔尖代表叫做武林门，钱江新城崛起之后，又多了一个代表叫做市民，这两年又多了两个新代表，分别是奥体、未来科技城，前者被G20和亚运会捧红，后者被阿里系炒热。
这四个塔尖，可以称为杭州楼市的四大天王。当然，大宁波也有这样的四大天王，在我看来，分别是三江口、东部新城、鄞州新城、江北湾头。我敢说，全宁波80%的高价新楼盘都逃不出这几个地方。
为什么越来越贵？就是因为马太效应。城市前一轮建设发展遇到瓶颈，各区集中精力去发展的一般只能是一个地方，所以这四大天王虹吸了大量资金、人才、企业等资源，其他地方只能唱唱配角。
现在这几个地方土地所剩不多，房价也涨到了一定高度。新一轮的区划调整来得正是时候，说明新的热点板块要来了。
哪些地方可能是新热点？
第二个规律叫接壤效应。以前的中国都是村落为主，零零散散，城市小，更没有城市群。到了现代，城市化率提高，形成了大都市。宁波未来也一定是个大都市，也许20年后，也许50年后，看能否抓住发展机遇。
不久的将来，区、街道，包括近郊乡镇都会接壤，或通过交通，或通过地产开发，后形成一个大饼状的城市。
这里又要提一下杭州，N年前，他们提出了“一主三副”的规划，主城、江南城、临平城、下沙城。发展到现在，把这几个地方连线，你会发现中间的地方（钱新、世纪城、滨江、奥体），房价贵得惊人。
宁波也是一样，三江片、镇海片、北仑片，所以几何东部新城火了。
这就是城市发展的接壤效应。
这一轮区划调整的主题，我认为就是打破边界、区域融合与接壤，这与城市总规相符，且走得更为前沿。
先是海曙西扩，城市向西、向北发展。正北面有什么，大家都懂，并没有办法接壤，所以只能先向西、向西北发展。
对于新海曙的定位，领导会上说了，打造国内一流强区、有宁波味的新城区、城乡融合一体的新城区。很明显的关键词“新城区”，我个人理解是，向城西建个新城，接壤几个乡镇，类似我之前提过的海曙新城，城市是新的，文化是老的，很赞。
海曙西进是必然，大家心知肚明。所以姚丰、薛家、徐家漕，近关注度那么高，走势那么强劲，也都因为嗅到了风头，这几个地方组成了接壤效应的条拉链。
向西北，就是姚江新区、奥体。
再是鄞州与江东融合。领导对新鄞州的未来定位是全国一流强区前列，个人觉得这已经暗示了新鄞州继续坐稳宁波老大的地位。东部新城、鄞州新城、东南新城、老江东、高新区、东钱湖，浑身是宝。
两区强强联合，值得关注的则是从长丰、宁丰到潘火、邱隘的这些两区交界处，这几个地方同样是今年热门的楼市板块，也组成了接壤效应的第二条拉链。
这两条拉链的本质，都是从板块边缘变成了区域核心。拉上，城市就很。
后看奉化设区。这条拉链暂时拉不上，太远。领导说奉化要融入宁波城区。个人就两个看法，一个是到奉化的交通会大大改善，另一个是继续看好鄞南板块，因为这里已经不是城市南端了。
第三个规律叫蝴蝶效应。扯起来太多，比如区划调整造成的政策变化、变化、社会资源变化。说不透，慢慢发酵再看。
总之，区划调整对宁波楼市会有一轮影响，部分区域会成为新的明星板块，那些即将要拉上的城市拉链，都挺值得关注。
西边，东边，正中间，都有。
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